Лента новостей

Сегодня, 22:36
Мнение: Этот спектакль нужен был Додону, Плахотнюку, но непонятно, зачем нужнен был блоку ACUM
0
Сегодня, 22:16
Конфуз дня: мужчина пытался сесть в автобус с украденным банкоматом
0
Сегодня, 22:06
Китай построит в Молдове две автострады стоимостью в $400 млн
0
Сегодня, 21:36
Гуайдо заявил, что 27 марта раскроет детали плана по прекращению власти Мадуро
0
Сегодня, 20:49
СМИ опасаются, что у Израиля могут отобрать Евровидение
0
Сегодня, 19:25
Итоги переговоров: заявления после встреч лидеров партий с Игорем Додоном
0
Сегодня, 19:21
Высший совет прокуроров потратит 2,2 миллиона леев, 250 тысяч из которых – на ковры
0
Сегодня, 17:58
В Молдову возвращается зима - снег, мороз и сильный ветер ждут жителей страны
1
Сегодня, 17:44
Европарламент одобрил отказ от сезонного перевода часов
0
Сегодня, 17:38
Додон приглашает ПСРМ, ДПМ и блок ACUM на совместную встречу
0
Сегодня, 16:46
Блок ACUM пришел на переговоры с президентом
2
Сегодня, 16:06
Плахотнюк рассказал, с кем готова формировать большинство Демпартия
0
Сегодня, 13:33
Депутаты ACUM выдвинули Нэстасе и Санду на высшие государственные посты, при этом, блок ACUM разделится на две парламентские фракции
5
Сегодня, 12:09
Два дорожных инспектора из Яловен задержаны по подозрению во взяточничестве
0
Сегодня, 11:35
Павел Григорчук содержится в бесчеловечных условиях СИЗО №13
2
Сегодня, 11:14
Каков крайний срок роспуска Парламента?
0
Сегодня, 09:27
Тудор Делиу: ЛДПМ будет участвовать в местных выборах
0
Вчера, 23:24
Российские военные погибли в Сирии
0
Вчера, 22:38
5 вопросов президенту РМ от президента ПМР.
3
Вчера, 21:36
Сборная Молдовы по футболу крупно проиграла Турции в рамках отборочного турнира ЧЕ
2
Все новости

Себе дороже. Кто контролирует рынок вторичного жилья в Кишиневе?

В столице с каждым годом растет количество новостроя, и  продается все больше вторичного жилья – из-за того, что люди уезжают. Казалось бы, благодаря этим двум факторам, цены на «хрущевки» и «брежневки» должны значительно упасть. Однако желающие купить не новую квартиру в Кишиневе сталкиваются с совершенно иной, и непонятной для них ситуацией…        


Предпочтение - экономклассу 

Сегодня рынок недвижимости больше всего концентрируется в молдавской столице. Как следует из данных, приведённых экономическим экспертом IDIS «Viitorul» Вячеславом Ионицэ в одном из анализов рынка недвижимости, на Кишинёв в 2018 году пришлось более 70% от всех сделок по купле-продаже недвижимости по Молдове.

С 2000 по 2019 годы цены на жильё сильно изменились, как поменялся профиль и предпочтения покупателей в квартирах и площадях.

«Если в 2000 году средняя площадь проданных квартир была более 120 м², в 2010-е примерно 100 м², то сейчас самым популярным в сделках купли-продажи стало жильё площадью до 70 м², - отмечает Вячеслав Ионицэ.

- В начале 2000 годов покупка квартир была люксом, который могло себе позволить ограниченное количество очень богатых людей. Этим объясняются большие жилые площади. В 2006-2012 годах квартиры покупали граждане РМ, уехавшие на заработки за границу. В последние два года мы наблюдаем реформирование рынка недвижимости. У нас есть покупатели со средними и высокими доходами, которые зарабатывают в стране и принимают решение здесь купить квартиры. Рост доходов в виде зарплат, пересчитанных в евро, и снизившиеся цены на квартиры дают людям возможность приобретать жильё. Эта категория покупателей с умеренными доходами, если сравнивать с ценами на жильё, стала диктовать свои предпочтения на рынке недвижимости. Эти покупатели могут позволить себе только небольшие по площади квартиры, которые и стали пользоваться спросом».

По словам эксперта, сегодня эти маленькие квартиры в новостроях и вторичное жильё размораживают рынок недвижимости после 10 лет непрерывного падения и стагнации цен на квартиры в муниципии Кишинёв. По его расчётам, если 12 лет назад для покупки квартиры площадью 70 м² нужно было 36 среднегодовых зарплат, то в 2018 году этот показатель снизился в 3,8 раз – до 9,5 среднегодовых заработных плат. Оживление началось с III квартала 2018 года и объясняется некоторым ростом покупательской способности населения и смены их предпочтений при приобретении жилья. А повышение покупательской способности граждан объясняется укреплением евро в последний год и ростом доходов в виде зарплат в леях. Таким образом, при пересчёте на леи среднегодовая зарплата в III семестре 2017 года составляла 262 евро в месяц, а в октябре 2018-го достигла 310 евро.

По утверждению Вячеслава Ионицэ, 2017-2019 годы – лучшие для приобретения недвижимости. Даже если в текущем году жильё незначительно подорожает, но всё же до тех рекордных цен 2007-2008 годов, ещё далеко.

Эксперты в области недвижимости отмечают, что сегодня самые прочные позиции на рынке у жилья экономкласса – 1-2-комнатных квартир типовых серий. Потребность в жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Потому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью и с учётом сезонности.

В плотном кольце агентов 

Поиском квартиры экономкласса, но во вторичном жилом фонде, занимается и семья Верещагиных, которая внимательно следит за прогнозами экспертов. По словам Евгении Верещагиной, они ищут двухкомнатную квартиру в центре столицы. От нескольких знакомых, которые ранее продали свои квартиры в центре Кишинёва, они выяснили, что примерная стоимость жилья, на которое семья рассчитывает, без посредников, варьируется в пределах €25-34 тыс. Но за эти деньги уже год они так ничего не смогли подобрать. Более того, как убеждена Евгения, они попали в сеть риэлтерских контор, которые передают их контакты друг другу, активно названивая и предлагая абсолютно неподходящие им варианты.

- Мы сказали риэлтору, что хотим приобрести однокомнатную квартиру, по факту нам стали предлагать «двушки», «трёшки» без ремонта от €40 тыс., - рассказывает Евгения.  - Было много случаев, которые наводят нас на мысли, что между агентами существует договорённость. Они уже вычислили нас как покупателей, мотают по этим агентствам по продаже недвижимости и пытаются всучить лишь бы что. Мне уже кажется, что существует теория заговора между риэлторами на рынке вторичного жилья.

В подтверждение своих слов собеседница Noi.md привела несколько примеров того, как на них пытаются оказывать психологическое давление, чтобы они уже наконец-то купили хоть какую-то квартиру, как прибегают к обманным уловкам, чтобы заставить их вытащить деньги из кармана как можно скорей. Например, после очередного осмотра, если видят, что квартира супругам понравилась, начинают торопить, давить, предпринимают психическую атаку: «Давайте прямо сейчас заключим договор, вы заплатите задаток и будете спокойны, а то эта квартира пользуется спросом, есть много желающих её приобрести. Вот одна молодая семья сегодня едет из района, но она хочет взять эту квартиру в ипотеку, а нам выгодней с вами работать, ведь у вас же наличные, не так ли?» Таким образом риэлторы пытаются ещё и выудить информацию, наличными ли деньгами намерен рассчитываться клиент.

- Эти риэлторы слетаются, как коршуны на желающих купить квартиру, - продолжают супруги Верещагины. – Они порой даже разыгрывают самые настоящие спектакли. Мы нашли квартиру, которая нам сразу понравилась и устроила по цене, но решили ещё денёк подумать. Через несколько часов после того, как мы с риэлтором разошлись, осмотрев очередную квартиру, он нам перезвонил и сказал, что это жильё якобы после нас посмотрели другие покупатели, и сразу за него внесли задаток. Но самое интересное, что месяц спустя нам предложили этот же вариант под видом другой квартиры, но уже на €5 тыс. дороже. Когда мы дали понять агенту, что узнали квартиру, он, как многие риэлторы, приученные к различным выдумкам, рассказывал сказки о том, что новый хозяин якобы сделал небольшой ремонт, поменял окна и решил выставить это жильё на продажу.

Глава семьи Сергей говорит, что сейчас они уже обдумывают вариант, как выйти на реальных продавцов квартир, чтобы не связываться с риэлторами. Но практика показывает, что последние очень чётко отслеживают предложения о продажах недвижимости, и если вдруг в каком-то дворе появляется частное объявление с просьбой к посредникам не беспокоить, то они легко перевоплощаются якобы в покупателей. И на этот случай у них припасён вариант, как прибрать к рукам осмелившегося выйти  из-под их контроля продавца.

Супруги Верещагины недоумевают, что происходит на рынке жилья: квартир на продажу вроде много, а цены держатся без изменений. Почему не падает в цене вторичное жильё, у которого уже вышел срок эксплуатации?

Тревожный симптом

В комментарии Noi.md эксперт рынка недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ объяснил, что на самом деле обесценивание недвижимости в Молдове происходит регулярно и давно, просто покупательская способность падает ещё большими темпами.

- Обесценивание жилья происходит не только по физическим характеристикам, его привлекательность падает из-за функциональной изношенности и внешних факторов (застройка придомовых территорий, чрезмерно интенсивная застройка, которая ухудшает условия проживания и т.п.), - отмечает Дмитрий Тэрэбуркэ. - Сейчас средняя цена предложения вторичного рынка варьируется в пределах €600-650 м². Квартиры в домах постройки 60-70 годов (так называемые «хрущёвки» и «брежневки») падают не только в цене, но и в спросе. По большому счёту такое жильё должно сноситься, поскольку такие  дома были рассчитаны на 60-70 лет эксплуатации. Но для этого  должно быть управление рынком недвижимости со стороны государства. А у нас на рынке недвижимости пока царит анархия.

А низкая оборачиваемость жилья на вторичном рынке, по словам эксперта, объясняется тем, что люди покупали квартиры по более высоким ценам, а сейчас они упали. Конечно же, кому не хочется вернуть затраченные деньги? Вот многие не спешат продавать, придерживаясь мнения, что у каждой квартиры есть свой покупатель, и он рано или поздно обязательно появится. Люди готовы терять, но в разумных пределах. А между тем, ситуация улучшаться не будет. Эксперт говорит, что тенденции не утешительные - стагнация рынка с элементами падения.

И вот на этом рынке действуют множество риэлтерских компаний, которые частично взяли на себя полномочия по поиску покупателей квартир. Дмитрий Тэрэбуркэ говорит, что сделки проводятся через агентов недвижимости по двум причинам: во-первых, квартиры - очень дорогой товар и чтобы не нажить себе неприятности, цена которых очень высока, требуется агент; во-вторых, рынок недвижимости в Республике Молдова не урегулирован. К тому же, как подтвердил эксперт догадки семьи Верещагиных, отсутствует этика в агентской деятельности, поэтому люди часто попадают в «психологический» оборот к агентам.- Они мониторят рынок, и вы не можете выставить квартиру на продажу и быть не замеченными, - рассказывает Дмитрий Тэрэбуркэ. - Приёмов заставить продавца жилья подписать контракт – множество. Например, ему говорят: «У нас есть покупатель. Можно мы его приведём?» Продавец соглашается, а после того, как за несколько дней к нему пришло семь-восемь человек, ему предлагают заключить договор. Он видит, что за неделю его квартиру посмотрело больше потенциальных покупателей, чем за полгода самостоятельной продажи, и даёт согласие. После подписания договора все покупатели куда-то пропадают, а продавец квартиры становится просто клиентом агентства недвижимости. Таких схем много. Социальный результат анархии на рынке - значительное количество мошеннических схем на нём. 

Как следовало из слов эксперта,  недвижимость в экономической дисциплине – очень специфичный товар, и чтобы её продавать у агента должны быть обширные знания - и в области права, и маркетинга, и строительства. Однако у нас встречается огромное количество непрофессионалов, которые компенсируют дефицит знаний и профессионализма умением разбираться в психологии покупателя. А вот компетентных специалистов крайне мало. Более того, в Молдове 80% риэлторов на рынке недвижимости – теневые. Они уходят в тень, потому что рынок разобщён. Используют различные «теневые» схемы при проведении сделок даже те риэлторы, которые законно работают на рынке.

- Даже если риэлторы легализованы, они всё равно пытаются работать в тени, - говорит эксперт по недвижимости. - Риэлтор уходит в тень только потому, что он - хороший психолог и умеет работать с людьми в плане торговли. Если же действовать в легальном поле, он просто останется без заработка.   

Чёрные списки  – в помощь

Многие граждане, попавшие в мошеннические схемы недобросовестных риэлторов,  пытаются предупредить сегодняшних покупателей квартир о возможном обмане и денежных потерях. В этой связи в интернет-пространстве, в том числе и в социальных сетях, созданы тематические группы или чёрные списки, куда вносятся названия агентств и компаний по продаже недвижимости, от действий которых пострадали покупатели. Помимо психологических методов давления, подстёгивающих граждан покупать квартиры, перечислены и такие способы обмана, как несоответствие реального метража квартиры тому, который заявлен в документах – обычно он завышен, что позволяет взять больше денег с клиента. Или в объявлении указан продаваемый объект на одном из средних этажей многоэтажки, а во время осмотра квартиры выясняется, что она либо на первом, либо на последнем, что тоже отражается на цене. Предлагаемые к подписанию контракты написаны в интересах агентств, и пока риэлтор не будет на 100% убеждён, что сидящий перед ним человек – его клиент, не даст возможности ознакомиться с документом.

Чтобы избежать рисков, эксперты советуют выбирать агента по недвижимости предельно тщательно. Искать его через знакомых, прислушиваясь к мнениям о репутации, как его, так и компании, в которой он работает. Не стоит доверять специалисту, нанятому продавцом, потому что он будет стараться не для блага покупателя, а думать, как извлечь наибольшую выгоду для нанимателя. Смотреть квартиру нужно не по фотографиям, а отправившись туда лично. Много информации можно получить, пообщавшись с соседями: они и о хозяевах квартиры расскажут, и о самой сделке наверняка наслышаны. Обязательно следует проверить все документы на приобретаемую недвижимость, и в этом поможет только профессионал, то есть, нанятый по рекомендациям агент. И подписывать контракт не стоит на радостях, не прочитав и не изучив его подробно. В них могут содержаться какие-то риски, за которые потом никто кроме покупателя квартиры не будет отвечать. Ну и, конечно, не стоит с собой носить деньги, предусмотренные для покупки квартиры. Цены на них не маленькие, поэтому рисковать не стоит.

Лидия Чебан
Источник - noi.md Нашли ошибку?

Похожие публикации

Войти через

Добавьте комментарий

Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.
Наверх