В многоэтажных жилых домах в городах Республики Молдова, а также в муниципиях Кишинев и Бэлць вместе с пригородами начнется переоценка недвижимости в целях налогообложения.
Это предусматривает опубликованный приказ Агентства земельных отношений и кадастра об утверждении новой модели оценки квартир, передает logos.press.md
Оценка и переоценка недвижимости является одним из компонентов проекта, реализуемого в Молдове в период 2019-2024 гг. на основании соглашения о финансировании со Всемирным банком. Внедрение проекта осуществляется Департаментом кадастра Агентства государственных услуг.
Как отметила руководитель службы оценки недвижимости Агентства земельных отношений и кадастра Ольга Бузу, впервые оценка квартир для целей налогообложения в Молдове была проведена в 2004 году, и тогда же была разработана первая модель оценки. Взимание налога на недвижимость с оцененной стоимости, приближенной к рыночной, началось с 2007 года.
С тех пор базовая стоимость для расчета налога не менялась. И в текущем году все заплатят налог, как и раньше. Но в дальнейшем стоимость недвижимого имущества для расчета налога на недвижимость должна измениться. И первыми извещения об этом получат владельцы объектов жилой недвижимости в городах, а также селах, входящих в состав муниципиев Кишинев и Бэлць, потому что цены на квартиры и дома в этих селах вполне сопоставимы с городскими.
Процесс разработки и тестирования модели расчета оцененной стоимости квартир для налогообложения продолжался более года. Новая методология разработана в рамках проекта ВБ силами международных консультантов и специалистов-оценщиков Департамента кадастра Агентства госуслуг, которые изучали рынок, разрабатывали стоимостные зоны, проверяли качество модели.
«Хочу отметить, что новая модель оценки более сложная и комплексная, - говорит Ольга Бузу. – Это логарифмическая функция, которая была построена на основе анализа данных о сделках с более 8 тыс. квартирами в разных городах республики.
В ней учитываются фактически те же показатели, что и при первичной оценке. Они включают общую площадь квартир, год постройки многоэтажного жилого дома, расположение квартир на первом или последнем этаже, подключение к газопроводу или наличие электрической плиты, материал из которого построен дом, его месторасположение и уровень развития рынка на данной территории и пр. Только сейчас математическая функция более сложная и позволяет более точно учитывать характеристики объектов недвижимости, чем обычная линейная модель, которая применялась в 2004 году».
К модели прилагаются карты стоимостных зон и их описание. Территории каждого города были разделены на участки, в которых стоимость похожих квартир примерно одинакова. Стоимостное зонирование было разработано Департаментом кадастра АГУ и согласовано с местными органами власти. В приложении к модели также идет целый набор таблиц, которые содержат различные коэффициенты, отображающие уровень развития рынка недвижимости в том или ином населенном пункте. Эти дополнительные материалы позволяют более точно учесть факторы, которые влияют на стоимость квартир.
Помощь в разработке модели молдавским специалистам оказывал американский ученый и практик, специалист в области эконометрики Паул Бидансет, защитивший докторскую диссертацию по данной теме. В настоящее время он консультирует правительства ряда стран, в том числе Румынии, по вопросам внедрения моделей массовой оценки недвижимости.
После публичных дискуссий и ряда совещаний с частными оценщиками и агентами по недвижимости, с учетом полученных замечаний модель была существенно улучшена. Ее качество было проверено при помощи статистических показателей, кроме того она прошла тестирование на примере сделок с недвижимостью, совершенных в последнее время, и показала достаточно высокий результат.
«Но любая модель – это всего лишь упрощенная схема того, что происходит в действительности. И не стоит ожидать, что она позволит с высокой точностью рассчитать рыночную стоимость квартир, - подчеркивает Ольга Бузу. – Всегда есть отклонения в ту или иную сторону, так как абсолютно все характеристики квартир учесть достаточно сложно. Один из принципов массовой оценки для налогообложения - оценка по наружным параметрам, то есть, не заходя в дом и в квартиру, не принимая во внимание очень важные для покупателей характеристики - техническое состояние сетей, наличие современного ремонта и т.п.».
В этом состоит особенность данных моделей, как правило, рассчитанная при их помощи стоимость на 15-20% ниже рыночной стоимости квартиры.
В дальнейшем модель будет преобразована в автоматизированную программу расчета, и при ее помощи будет выполнена автоматическая переоценка всех квартир. Как скоро их владельцы получат извещения о новой стоимости своей недвижимости, пока сказать сложно. Время займут организационные мероприятия, обучение специалистов территориальных кадастровых органов. У владельцев квартир так же, как в период проведения первичной массовой оценки, будет возможность обжаловать полученную информацию.
Утверждение модели переоценки квартир в многоэтажных жилых домах, по словам Ольги Бузу, является первым шагом в переоценке объектов недвижимости, оцененных ранее в целях налогообложения. На этапе разработки находятся модели оценки жилых домов в городах, гаражей, участков в садово-огороднических товариществах с дачными домами. В рамках проекта по регистрации и оценке недвижимости активно ведутся работы по созданию методологии переоценки объектов коммерческого и промышленного назначения.
Впервые в рамках проекта по регистрации и оценке недвижимости будут разработаны модели оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также домов в сельских населенных пунктах.