На заседании правительства 18 ноября 2020 года утверждено Постановление об оценке и переоценке в целях налогообложения, и два нормативных акта, призванных усилить правовую базу в этой области. Напомним, что еще в 2000 году в Налоговом кодексе РМ появилась новая глава, регулирующая налог на недвижимость, в которой было указано, что именно рыночная стоимость станет налогооблагаемой базой для расчета данного налога, передает logos.press.md
В 2003 году правительство заложило основы новой системы оценки в целях налогообложения, утвердив амбициозный план, согласно которому в течение пяти лет планировалось провести оценку рыночной стоимости всех категорий недвижимости: жилой, коммерческой, промышленной, сельскохозяйственного назначения и пр. Впоследствии, на основе методологии, утвержденной в 2004 году, в период с 2004 по 2011 год была проведена первая оценка, которая охватила недвижимость существующего активного рынка. Было оценено около 800 тыс. объектов недвижимости из почти 5,5 млн объектов, расположенных на территории страны. И, начиная с 2007 года, старая стоимость, служившая основой для расчета налога на недвижимость, была заменена на значения, отражающие ситуацию на рынке недвижимости.
«Чтобы обеспечить справедливость и прозрачность системы налогообложения недвижимости, рыночная стоимость, на основе которой рассчитывается налог на недвижимость, должна отражать реальную ситуацию на рынке недвижимости, - говорит директор Департамента кадастра Агентства государственных услуг Анжела Матков. – Соответствующим должен быть и вклад каждого собственника недвижимости. Нельзя не учитывать, что рынок недвижимости - это живой организм, который реагирует на наши предпочтения как потребителей, и он тесно связан с общим состоянием национальной экономики. Недвижимость имеет жизненный цикл, в течение которого она изменяется, ее стоимость варьируется, что также должно быть отражено в «счете на оплату» для любых платежей, основанных на этой стоимости».
Если вернуться к правовой базе, то Налоговый кодекс, регулирующий данные налоговые отношения, также предусматривает пересмотр стоимости недвижимости с определенной периодичностью, в зависимости от «зрелости» рынка недвижимости. Это не обязательно означает, что с каждым циклом оценки стоимость будет расти, и это приведет к увеличению налоговых обязательств. Определение справедливой стоимости и установление налоговых обязательств - два совершенно разных процесса.
Следует напомнить, что оценка с целью налогообложения, являясь объективным показателем рыночной стоимости недвижимости, служит в качестве информации для процессов принятия решений во многих областях. В том числе (при условии обязательной корректировки временного фактора), в качестве справочного значения для финансовых организаций при принятии решения о выдаче кредита под залог недвижимости.
«Несмотря на то, что Налоговый кодекс предусматривает переоценку с определенной периодичностью, по многим причинам, одна из которых - отсутствие нормативной базы, эта переоценка не проводилась, - отмечает Анжела Матков.- Таким образом, стоимость, применяемая в настоящее время для определения налоговых обязательств, отражает уровень рыночных цен, например, на жилье на июнь 2004 года, а на коммерческие и промышленные здания – на июнь 2009 года».
Новые нормативные акты, принятые в ноябре 2020 года правительством, призваны поддержать деятельность по переоценке, которая была инициирована Агентством государственных услуг в 2020 году.
В 2018 году Молдова получила финансирование от Международной ассоциации развития, входящей в группу Всемирного банка, для реализации Проекта, предусматривающего регистрацию недвижимости и прав собственности на почти 700 тыс. объектов, расположенных в 490 сельских населенных пунктах, для которых не были завершены кадастровые работы. И около 350 тыс. зданий государственной собственности и органов местного самоуправления. Помимо этого, проектом запланированы работы по переоценке 800 тыс. объектов недвижимости, оцененных в период с 2004 по 2011 год. И впервые будет проведена оценка сельскохозяйственных земель, домов в сельской местности и специальных объектов недвижимости.
Эти мероприятия будут проводиться в период с 2020 по 2023 годы. В результате местные органы власти получат необходимую информацию, которая позволит им увеличить местные доходы, как от налогов на недвижимость, так и от использования ресурсов, генерируемых эффективным управлением госсобственностью.
В Положении о переоценке недвижимости для целей налогообложения предусмотрено две формы переоценки – общая, которая осуществляется один раз в три года, и текущая переоценка или индексация, будет выполняться между двумя оценками, в случае существенных изменений рыночных цен (при их снижении или росте, превышающем 25%).
Общая переоценка предполагает актуализацию модели, по которой рассчитывается рыночная стоимость недвижимости. При этом анализируются основные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта недвижимости (месторасположение, площадь квартиры, тип дома, срок эксплуатации и т.п.), пересчитываются коэффициенты, отражающие долю каждого фактора при определении стоимости. Далее перерасчет оцененных стоимостей объектов недвижимого имущества в целях налогообложения выполняется автоматически на основе актуализированных моделей оценки для соответствующего вида объектов недвижимого имущества.
Общая переоценка будет проводиться в рамках Проекта регистрации и оценки земли, начиная с 2020 года. Согласно этапам, установленным в постановлении правительства, на первом этапе (2020-2021 годы) будет произведена переоценка жилой недвижимости, оцененной в 2004 году (квартиры) и 2005 - 2007 годах (жилые дома в городских поселениях). На втором этапе (2021-2022 годы) намечена переоценка коммерческой и промышленной недвижимости, а также прочих объектов, используемых в хозяйственной деятельности.
Как показал анализ, проведенный специалистами Департамента кадастра Агентства государственных услуг, рынок недвижимости жилых, коммерческих и промышленных зданий за последние 10-15 лет претерпел значительные изменения. Развивались городские поселения, применялись новые технологии в области строительства, диверсифицировались способы инвестирования в недвижимость, экономическая деятельность «расширялась» за границы муниципальных образований, захватывая новые территории. Все это существенно повлияло на предпочтения потребителей и отразилось на критериях, согласно которым они «оценивают стоимость недвижимости» и принимают решение о цене, которую они готовы запросить или предложить.
Как отметила г-жа Матков, работы по переоценке недвижимости уже начались. Задача группы специалистов по оценке в Департаменте кадастра состоит в том, чтобы вывести и количественно оценить предпочтения участников рынка недвижимости на основе обширного набора данных о ценах купли-продажи, предложениях недвижимости, арендных платежах. После анализа этих данных, с привлечением экспертов в данной области, в том числе оценщиков из частного сектора, специалисты кадастра создадут математическую модель, которая будет оценивать рыночную стоимость большинства категорий недвижимости с соблюдением критериев точности, утвержденных Агентством земельных отношений и кадастра.
В настоящее время специалисты Департамента кадастра работают над завершением оценочной модели, которая позволит провести переоценку примерно 400 тыс. квартир. Предварительные результаты получены также с учетом мнения специалистов частного сектора, работающих на рынке недвижимости. На заключительном этапе контроля качества модели, полученные результаты будут открыты для ознакомления широкой публике, а именно будет представлено стоимостное зонирование населенных пунктов (разграничение населенных пунктов на основе уровня цен купли-продажи жилья) и удельный вес факторов, определяющих стоимость недвижимости. Но об этих результатах и Агентство государственных услуг, и Агентство земельных отношений и кадастра будут информировать дополнительно на своих официальных сайтах.
Важный аспект, на который обращает внимание директор Департамента кадастра, заключается в том, что оценка для целей налогообложения потребует интенсивной работы – за короткий срок должно быть переоценено около 800 тыс. объектов недвижимости, а почти 4,1 млн объектов недвижимости будут оценены впервые. Для этого в течение следующих двух лет по всей стране будет создано значительное количество рабочих мест. Таким образом, десятки специалистов-оценщиков смогут начать или продолжить свою профессиональную карьеру.